Rauswurf mit Ansage: BGH erlaubt Eigenbedarf selbst bei Verkaufsplänen

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Umbauen, verkaufen, kündigen – und das alles ganz legal?

Wer zur Miete wohnt, lebt mit dem Risiko: Irgendwann könnte der Eigentümer Eigenbedarf anmelden. Bisher galt: Nur wer die Wohnung wirklich selbst braucht – also etwa für sich oder enge Angehörige – durfte kündigen. Doch jetzt hat der Bundesgerichtshof (BGH) den Rahmen überraschend erweitert. Ein Berliner Vermieter darf seinem Mieter kündigen, obwohl er die Wohnung nur für ein paar Monate braucht – während er die von ihm selbst bewohnte Wohnung für einen besseren Verkauf umbaut. Das Urteil: VIII ZR 289/23.

Der Fall: Umbau als Vorwand oder legitimer Bedarf?

Ein Eigentümer aus Berlin lebt selbst im Haus und will groß umbauen. Seine Idee: Seine eigene Wohnung soll mit dem Dachgeschoss verbunden werden – dafür braucht er aber vorübergehend die Wohnung seines Mieters. Nach dem Umbau will er alles zusammen verkaufen. Deshalb kündigte er wegen Eigenbedarfs.

Das Berliner Landgericht sagte erst: „Nein.“ Die Begründung: Der Eigentümer wolle nicht wohnen, sondern nur Geld machen. Ein Umbau, um die Wohnung später teurer zu verkaufen, sei kein Eigenbedarf – sondern reines Verwertungsinteresse. Und das reicht laut Gesetz eben nicht für eine Kündigung.

Karlsruhe dreht den Spieß um

Doch der BGH sah das ganz anders. Die Richter urteilten: Auch wenn der Eigentümer den Eigenbedarf selbst “herstellt”, etwa durch einen geplanten Umbau, darf er kündigen – solange er die Wohnung währenddessen wirklich braucht.

Das bedeutet: Wenn ein Vermieter die Mietwohnung vorübergehend nutzen will, um in seinem eigenen Bereich baulich tätig zu werden, kann das schon als Eigenbedarf zählen. Dass es ihm am Ende auch ums Geld geht? Zweitrangig.

Mit anderen Worten: Wer umbauen will, darf rauswerfen – auch wenn das Ziel nicht Wohnen, sondern Verkaufen ist.

Was heißt das für Mieter?

Dieses Urteil kann zum Dammbruch werden. Denn: Es erlaubt Vermietern, den Eigenbedarf zu konstruieren, solange der Ablauf halbwegs plausibel ist. Statt „Ich brauche die Wohnung für meine Tochter“ reicht jetzt unter Umständen auch „Ich baue um, dann wird verkauft“.

Kritiker sprechen schon davon, dass hier Tür und Tor geöffnet werden – für Kündigungen, die mit echtem Eigenbedarf wenig zu tun haben. Besonders in Städten wie Berlin oder München, wo Immobilienpreise durch die Decke gehen, könnten viele Eigentümer jetzt auf ähnliche Ideen kommen.

Eigenbedarf light?

Was sich hier abzeichnet, ist ein gefährlicher Trend. Mit etwas Kreativität können Eigentümer jetzt mehr denn je kündigen, auch wenn sie nicht selbst einziehen wollen. Die Interessen der Mieter? Rutschen immer weiter in den Hintergrund.

Es wirkt fast so, als wolle der BGH sagen: “Du brauchst nur den richtigen Plan – dann kriegst du den Mieter schon raus.” Klingt zynisch, ist aber real. Und genau deshalb bleibt die Frage: Wieviel Eigenbedarf verträgt das Mietrecht noch, bevor es zur Farce wird?